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Conseils pratiques pour faire des travaux dans vos parties privatives à Nice

Le 28 avril 2021
Même des travaux dans des parties privatives peuvent avoir des conséquences sur les parties communes. Le copropriétaire doit par conséquent faire attention à ne pas léser les lots voisins; un constat avant travaux...

 Concrétisez votre projet de travaux dans vos parties privatives dans le respect des règles juridiques de la copropriété et de l'urbanisme.

Les conseils judicieux de Béatrice Frances de MINIAC, Maître en droit, votre Juriste à Nice, pour gérer votre situation et éviter les conflits au sein de votre copropriété.

Tout d'abord avant, permettez-moi de me présenter brièvement.

Je travaille au sein d'un cabinet d'avocats en qualité de Juriste. A la tête de ce cabinet, Maître LEAU et Maître SIBEN se tiennent également à votre disposition pour toute problématique en droit de la copropriété, en droit de l'immobilier, ainsi qu'en droit de la construction.

Mon parcours

J'ai obtenu un Master en droit privé en 2013 à l'Université de Nice. J'ai rédigé un mémoire sur "les travaux dans la copropriété" et l'ai soutenu en octobre 2020 sous la direction de Maître ASSUS-JUTTNER.

Au sein de cette même université, j'ai reçu une formation rigoureuse en droit civil, notamment en droit des obligations et en droit de la responsabilité. Au fil de mes années d'expérience, j'ai acquis la logique du droit et je sais me servir rapidement des instruments que sont les textes législatifs et réglementaires, la jurisprudence, la documentation que je lie avec aisance au concret.

Le métier de Juriste est passionnant et enrichissant, notamment dans la variété des tâches. Ma mission est multiple puisqu’au sein du Cabinet, j'étudie les divers dossiers, j'émets un avis sur des questions juridiques, je veille à l'entrée en vigueur des nouvelles lois et reçois les clients dans leur projet en leur offrant des conseils avisés et sur mesure.

Le conseil que je vais développer se porte tout particulièrement sur les précautions à prendre et les règles à respecter avant d'envisager la réalisation des travaux dans vos parties privatives. Comme vous le savez, les travaux sont strictement encadrés par un règlement. Ce règlement se nomme le règlement de copropriété.

Ce dernier vise l'objectif de préserver la qualité des résidents de l'immeuble mais surtout l'harmonie et la pérennité du bâti.

Ce que je conseille vivement au copropriétaire qui désire transformer son appartement c'est d'éviter les éventuelles conséquences qui peuvent surgir lors des travaux ou après ces derniers. Pour cela il faut être extrêmement vigilant avant de vous lancer dans vos travaux.

Il existe un principe de base, d'ailleurs que je rappelle à chaque consultation, tiré de l'article 9 de la loi de 1965. Celui-ci énonce : "les copropriétaires usent et jouissent librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne pas porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble".

La liberté de réaliser des travaux dans les parties privatives est une liberté qui n'est pas totale.

Certains travaux peuvent provoquer des troubles ou des atteintes aux parties communes de l'immeuble ou aux parties privatives des autres copropriétaires.

Je vous donne quelques exemples concrets :

- le copropriétaire envisage de remplacer la moquette par du carrelage ou par du parquet.

Cette transformation peut être source de nuisances pour les autres copropriétaires.

- le copropriétaire envisage de supprimer une cloison qui, avec le temps, est devenue porteuse.

Cette suppression peut entraîner le fléchissement du plancher, voire même un affaissement de la structure de l'immeuble. Cela peut compromettre la solidité de ce dernier.

- le copropriétaire envisage de modifier sa baignoire en une douche "italienne" ou en douche classique.

Cette modification peut provoquer des infiltrations chez les copropriétaires voisins ou dans les parties communes.

- le copropriétaire envisage d'installer une véranda ou une loggia sur une partie commune à usage privatif ou exclusif telle une terrasse ou un jardin.

Cette installation peur entraîner une perte d'éclairement du lot voisin ;elle peut également affecter l'aspect extérieur ou esthétique de l'immeuble.

- le copropriétaire envisage d'aménager ses combles en dressing ou en studette.

Les travaux d'aménagement qui se sont concrétisés par exemple par le percement du gros oeuvre des planchers et par l'installation des fenêtres dans la toiture peuvent porter atteinte aux parties communes de l'immeuble et à sa destination.

Avant tous travaux pouvant affecter « les parties communes » ou « privatives » des autres lots voisins ou l'aspect extérieur de l'immeuble, je conseille vivement au copropriétaire de respecter rigoureusement la procédure suivante :

Afin d'éviter tout conflit ou un contentieux, le copropriétaire doit :

- respecter le règlement de copropriété (RC) : ce dernier peut contenir des clauses qui interdisent par exemple tout changement ou modification du revêtement du sol. En l'absence de clause spécifique dans le RC et en cas de nuisances pour les autres copropriétaires, le régime juridique des troubles anormaux du voisinage peut être appliqué.

- Faire établir un constat d'huissier ou un constat contradictoire des appartements avoisinants. Ce constat peut être établi par l'architecte du SDC ou par un huissier de justice.

Il est utile d’expliquer en amont au client que les travaux qu'il envisage de faire réaliser peuvent engendrer des désordres, par exemple des fissures aux murs.

Ce constat est une protection légale ; il fait foi jusqu'à preuve du contraire et permet ainsi, de dégager la responsabilité du copropriétaire. Le document complet avec des photographies évite toute contestation après l'achèvement du chantier.

-  le copropriétaire doit disposer d'une autorisation de l'assemblée générale (majorité absolue de l'article 25 b de la loi de 1965) ; avant l'envoi de la convocation par le syndic, le copropriétaire doit adresser une lettre recommandée avec accusé de réception au syndic afin de présenter son projet. Il doit y annexer les documents suivants * :

  1. Constat d'huissier
  2. 2 à 3 devis dressés par des Entreprises
  3. l'obtention du permis de construire pour certains travaux
  4. le plan cadastral de localisation des dits travaux
  5. l'assurance dommage-ouvrage

* Un dossier incomplet peut être refusé par le syndic. La résolution ne sera pas portée à l'ordre du jour.

L'article 30 de la loi de 1965 prévoit que l'AG peut refuser la demande d'autorisation. Dans ce cas, le copropriétaire peut introduire une action pour autorisation judiciaire des travaux. Son action ne pourra aboutir que si sa demande est légitime ou que le refus des autres copropriétaires est abusif.

Si la résolution du propriétaire n'obtient pas la majorité des voix de tous les copropriétaires, le copropriétaire, décisionnaire des travaux, ne peut les réaliser par la suite.

Si ce dernier les réalise sans mener une action en  justice ou avant que le tribunal ne se soit prononcé, il aura tort. Le SDC peut mener contre lui une procédure judiciaire en saisissant le tribunal.

Si le copropriétaire obtient l'accord de la majorité des copropriétaires lors de l'AG, il devra faire une demande préalable de travaux auprès du service de l'urbanisme.

Lisez attentivement :

Dans le procès-verbal d'assemblée générale, il est indiqué que " A la demande de Madame ou Monsieur X, étude et décision quant à l'installation à leurs frais d'un climatiseur dans leur appartement" (article 25)

Le nombre de 15 totalisant 7382 tantièmes sur 9955 (c'est un exemple)

L'AG après avoir pris connaissance du descriptif annexé à la présente, décide :

- d'autoriser l'installation par Monsieur ou Madame X d'un climatiseur à leurs frais."

Chaque copropriétaire intéressé par une telle modification devra obtenir une autorisation spécifique de l'Assemblée suivant le même procédé sous réserve de :

- se conformer à la réglementation en rigueur.

- d'obtenir les autorisations nécessaires des services d'Urbanisme de la ville.

Il est important de savoir, surtout si l'immeuble se situe dans une zone classée "protection monument(s) historique(s)" , que le copropriétaire doit impérativement obtenir cette autorisation. Il peut être condamné sinon à des sanctions pénales, fiscales ou administratives émanant du service de l'urbanisme ou du service administratif.

Un copropriétaire d'un lot voisin, subissant un préjudice personnel du fait de la réalisation irrégulière de la construction (loggia, véranda ou autre) peut agir en dommages et intérêts contre l'auteur de la construction au titre de l'article 1240 du code civil. (Sanction civile)

Bon à savoir :

Le délai de prescription des infractions d'urbanisme est passé de 3 à 6 ans.

Le délai de prescription en matière d'action personnelle ou mobilière entre copropriétaire et le SDC n'est plus de dix ans mais de cinq ans avec l'intervention de la loi ELAN (modification de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965).

A l'inverse, l'action tendant à reconnaître ou protéger un droit réel pourra être engagée jusqu'à expiration d'un délai de trente ans.

Bon à savoir :

Lorsque les travaux n'affectent pas les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, aucune autorisation n'est exigée.

Si d'aventure, un copropriétaire a réalisé des travaux sans autorisation de l'assemblée générale:

La question se pose souvent. Peut-il faire ratifier a postériori des travaux irrégulièrement entrepris par l'assemblée générale ?

Eh bien la réponse est oui. La jurisprudence admet que l'irrégularité des travaux engagés sans l'autorisation préalable peut disparaître du fait de la ratification ultérieure de ces travaux par l'assemblée générale.

Je ne le conseille pas. Pourquoi ?  Dans le cas où les travaux réalisés par un copropriétaire ne répondent pas à la destination de l'immeuble ou affectent les parties communes par exemple, ce dernier peut être condamné par le SDC à rétablir les lieux en leur état d'origine.

Conseils :

Relisez attentivement cet article.

L'objectif visé par le législateur dans le cadre des règles de la copropriété est louable. Quand on sait que l'essentiel des articles de la loi du 10 juillet 1965 est d'ordre public, on peut mesurer l'importance que représentent les travaux privatifs mal réalisés par certains copropriétaires. Ces derniers peuvent troubler la copropriété et peuvent voir leur responsabilité engagée aussi bien à l'égard des autres copropriétaires que vis à vis du syndicat des copropriétaires (SDC).

Un copropriétaire peut aisément exercer une action devant le tribunal judiciaire à l'égard d'un autre qui cause un préjudice afin de faire cesser une atteinte à son lot.

Avant d'envisager tout travaux dans les parties privatives, le copropriétaire doit user de sagesse et de prévoyance en appliquant les règles proposées par le législateur. Cela lui évitera bien des conflits récurrents au sein de la copropriété.

Cher lecteur, j'espère que vous avez apprécié cet article et qu'il vous a été utile.

Pour vous accompagner depuis le consultation jusqu'à la représentation en justice, faîtes confiance à notre Cabinet attaché à la défense de vos droits et de vos intérêts.

Notre équipe est réunie autour de deux Avocats et d'un Juriste ayant une forte expertise juridique et technique.

Si vous souhaitez que l'on vous accompagne, contactez-nous au 04 13 68 49 05.