Dossier SCI Xc/ SARL Y : bail commercial – dégradations provoquées par le locataire – demande d’indemnisation sur le fondement de la responsabilité délictuelle.
Un client du cabinet a saisi une juridiction de première instance afin d’être indemnisé de son préjudice résultant des dégradations volontaires perpétrées dans le local commercial par le locataire, après une procédure d’expulsion.
Un constat d’huissier a été effectué, qui a confirmé l’importance des dégradations.
Après une série de décisions devant le tribunal de grande instance, toutes favorables au preneur, le locataire a interjeté appel d’un jugement le condamnant à indemniser son bailleur.
Par un arrêt au fond du 17 décembre 2020, la Cour a statué ainsi :
« Faits, procédures, prétentions et moyens des parties :
Selon acte sous seing privé en date du 10 septembre 2009, la SCI X a consenti à la SARL Y un bail afférent à un local commercial à usage de bar, glaciers, restaurants situé xxx à Menton.
Par ordonnance de référé du tribunal de grande instance de Nice en date du 15 janvier 2015, le bail commercial en question a été résilié et l’expulsion de la SARL Y ordonnée, cette société étant condamnée à verser à la bailleresse la somme de 27 603,52 € à valoir sur les loyers, charges, et indemnité d’occupation arrêtée au 30 novembre 2014, l’indemnité d’occupation courante étant fixée au prix du précédent loyer, soit 2132,20 € hors-taxes.
Par acte d’huissier en date du 12 août 2015, la SCI X a fait assigner en justice la SARL Y afin d’obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 122 128,43 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice résultant des dégradations que cette dernière aurait commises avant qu’elle ne quitte les lieux.
Par Ordonnance d’incident en date du 6 septembre 2016 confirmée par arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 30 novembre 2017, le juge de la mise en état a autorisé la SCI X à prélever à titre de provision la somme de 32 000 € sur les fonds séquestrés par un notaire suite à l’opposition formalisée entre ses mains par Maître Dupont, huissier de justice, le 14 mars 2016.
Par jugement en date du 3 décembre 2018, le tribunal de grande instance de Nice, a :
• débouté la SARL Y de ses demandes ;
• condamné la SARL Y à payer à la SCI X la somme de 90 128,43 € après déduction de la provision reçue de 32 000 € à titre de dommages et intérêts du chef de la remise en état du local commercial dégradé ;
• condamné la SARL Y à payer à la SCI X la somme de 50 000 € du chef de son préjudice locatif résultant d’une perte de chance à titre de dommages-intérêts ;
• condamné la SARL Y à payer à la SCI X la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
Par déclaration enregistrée au greffe de la cour le 3 janvier 2019, la SARL Y a interjeté appel de cette décision.
Dans ses dernières conclusions en date du 30 janvier 2020, la SARL Y demande à la cour de :
réformer et/ou annuler le jugement querellé ;
débouter la SCI X de toutes ses demandes ;
condamner la SCI X à verser à la SARL Y la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
Elle indique notamment que :
• il y a lieu de constater l’absence d’un état des lieux de sortie contradictoire,
• le constat d’huissier n’a pas été établi immédiatement après le départ de la SARL Y de façon contradictoire,
• les devis produits par la SCI X qui ne sont pas des factures, ne correspondent pas à des défauts d’entretien ou des dégradations mais à la remise en état à neuf d’un local commercial qui était à l’origine brut de décoffrage,
· par suite, la SCI X devra être déboutée de toutes ses demandes.
Dans ses dernières conclusions en date du 21 janvier 2020, la SCI X demande à la cour de :
« confirmer en son entier le jugement du tribunal de grande instance de Nice du 3 décembre 2018 ;
débouter la SARL Y de l’ensemble de ses demandes ;
procéder à l’actualisation de la perte financière subie par la SCI X ;
condamner la requise à une somme de 4000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. »
Elle indique notamment que :
• les lieux ont été considérablement dégradés par le locataire avant qu’il ne les quitte,
• ainsi le tableau électrique a été arraché privant le local d’électricité.
Il s’agit de très importantes dégradations volontaires destinées à porter un préjudice manifeste au propriétaire.
Le jugement querellé sera donc confirmé en toutes ses dispositions.
Le président de la chambre 1-7 a décidé en raison de l’état d’urgence sanitaire de recourir à une procédure sans audience, étant précisé que les conseils des parties ont été avisés du choix d’une telle procédure par courrier électronique du 12 mai 2020, cet avis valant ordonnance de clôture.
Toutefois l’intimée, la SCI X, a refusé cette procédure sans audience de telle manière que la procédure était fixée à une audience de plaidoiries.
Motifs de la cour :
• Sur la responsabilité de la société Y s’agissant d’éventuelles dégradations constatées dans les locaux loués :
L’ancien article 1382 du Code civil (disposition applicable au présent litige) prévoit que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Au cas particulier, l’objectivité commande de constater que les dégradations des lieux qui ont été donnés à bail, sont incontestablement établies par le constat d’huissier parfaitement contradictoire de reprise des lieux en date du 2 février 2015 (pièce n° 3 de l’intimée) et sont imputables à la SARL Y, étant précisé que lors d’un tel constat, Monsieur D. M., présent à l’occasion des constatations minutieuses opérées par l’huissier instrumentaire, n’a pas contesté la réalité de telles dégradations. Il convient du reste de mettre en exergue le fait que ces dégradations telles qu’objectivées par ce constat d’huissier, ne s’apparentent nullement à la vétusté consubstantielle à un usage normal des lieux, mais altèrent considérablement la physionomie des lieux en cause, au point de les rendre impropres à leur destination commerciale dans le cadre précisément d’un bail commercial.
Il est symptomatique de relever que les gaines électriques ont été arrachées ou sectionnées, le tableau électrique a par ailleurs été arraché, privant le lot 13 d’électricité ; dans la zone à usage anciennement de cuisine, il a été relevé que les interrupteurs prises sont manquants (page 18 du constat de reprise des lieux). De plus, les luminaires ont été enlevés ; des perforations et déchirements grossiers des panneaux du faux plafond ont été constatés, une partie de ce faux plafond est manquant. En outre certains câbles électriques ont été enlevés, la faïence de l’entrée a été perforée, le bloc « sortie de secours » a été arraché.
Force est dès lors de constater qu’en l’état, les locaux en cause apparaissent totalement inutilisables, et nécessitent des travaux considérables pour être reloués. Le coût de tels travaux de réfection est dûment justifié comme l’a relevé le premier juge à juste titre, par quatre devis de plomberie, de peinture, d’électricité et de travaux divers à concurrence d’un montant global de 122 128,43 €, ladite somme correspondant au montant des dommages et intérêts devant être alloués à la SCI X, sauf à déduire la provision de 32 000 €, de telle manière que demeure due à ce titre la somme de 90 128,43 €.
Le jugement querellé sera donc confirmé sur ce point.
Par ailleurs, par des motifs pertinents que la cour adopte, le premier juge a considéré à bon droit dans la décision déférée qu’il convient de condamner la SARL Y à payer à la SCI X la somme de 50 000 € du chef de son préjudice locatif résultant d’une perte de chance, à titre de dommages et intérêts. Le jugement querellé sera donc confirmé sur ce point ainsi qu’en toutes ses autres dispositions pour lesquelles a été opérée une stricte application du droit aux faits.
Sur le surplus des demandes :
Au regard des observations qui précèdent, il y a lieu de débouter les parties du surplus de leurs demandes.
Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile :
Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SCI X les frais irrépétibles exposés par elle devant la cour et non compris dans les dépens.
Il convient dès lors de condamner la SARL Y à payer à la SCI X la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’instance d’appel.
En revanche, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SARL Y les frais irrépétibles exposés par elle devant la Cour et non compris dans les dépens.
Il y a lieu dès lors de débouter la SARL Y de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’instance d’appel.
Sur les dépens d’appel :
Il convient de condamner la SARL Y, qui succombe, aux entiers dépens d’appel.
Par ces motifs
Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort, et par mise à disposition au greffe ;
Confirme en toutes ses dispositions le jugement querellé ;
Y ajoutant :
Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;
Condamne la SARL Y à payer à la SCI X la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
La déboute de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’instance d’appel,
La condamne aux entiers dépens d’appel. »
RESUME :
Procédure contre un preneur commercial ayant dégradé les locaux loués avant d’en être expulsé.
Les procédures judiciaires et d’indemnisation du préjudice ont duré 6 années.
Le bailleur a obtenu de le Cour d’Appel une indemnisation à hauteur de 122.000 €, concernant les dégradations.
En cas de dégradations de tous types de locaux commerciaux, Maître Olivier SIBEN conseille de procéder à un constat d’huissier, suivi d’une assignation en justice en dommages et intérêts, avec communication de devis de réparation.
C’est ce qui a été fait, et qui a été couronné de succès malgré deux appels successifs de la SARL Y en incident et au fond des décisions du Tribunal de Grande Instance / Tribunal Judiciaire de Nice, en 2017 et en 2018.
La procédure s’est clôturée en faveur de notre client en décembre 2020.